Jak začít

1. STAVEBNÍ POZEMEK

Výběr stavebního pozemku je nejdůležitější rozhodnutí, které bude muset budoucí stavebník udělat, proto je potřeba tomuto kroku věnovat náležitou pozornost. Je potřeba si uvědomit, že si nevybíráme jen pozemek, ale současně i místo, kde budeme žít mnohdy i celý život. V první řadě si musíme ujasnit, jaký rodinný dům vlastně chceme na něm postavit. Potom následuje vytipování vhodných lokalit s ohledem na docházku do zaměstnání, docházku dětí do školy, zájmové kroužky, sportovní tréninky, dosah MHD, dostupnost služeb, obchodů, zdravotnických služeb apod..

Nejmenší stavební parcely jsou od 300 – 400 m2 a jsou určeny hlavně na řadovou zástavbu. Min. šířka takové parcely, která umožňuje solidně dispoziční řešení budoucího rodinného domu je od 6,5 m s tím, že dům bude navržený na celou šířku parcely.

Velikost středních parcel se pohybuje od 400 – 800 m2 a jsou vhodné na výstavbu menších samostatně stojících domů, případně dvojdomků. Min. šířka takové parcely je 16m. Všeobecně a zjednodušeně můžete na šířku stavební parcely použít vzorec: Šířka uvažovaného domu + 3 m na každou stranu.

Plošná výměra velkých parcel okolo 1000 m2 a víc, odpovídá výstavbě větších, případně vícegeneračních rodinných domů s bohatým zázemím v rekreačních plochách jako jsou bazény, okrasné zahrady, popřípadě tenisový kurt.

S velikostí stavební parcely nevzrůstá jen cena, ale i jejich náročnost na údržbu. Z tohoto důvodu je rozumné zvážit velikost stavební parcely nejen z finančního hlediska, ale i časové zatížení spojené s nutnou údržbou.

Při výběru stavebního pozemku hraje důležitou úlohu i správný tvar pozemku. Nejvhodnější je obdélníkový v poměru stran 2:3, kde kratší strana je orientovaná k přístupové komunikaci. Nezanedbatelným hlediskem je orientace stavebního pozemku na světové strany. V tomto případě je ideální napojení na komunikaci od severu, což nám umožní optimálně jižní oslnění většiny obytných místností. V současné době velmi rychlého globálního oteplování, kde 32 – 35 stupňové teploty nejsou v našich zeměpisných šířkách žádnou výjimkou, se stále častěji setkáváme s názory na východní nebo západní orientaci obytných místností. Vzhledem na fakt, že rodinný zděný dům má životnost 100 – 200 roků, se vyplatí rozhodně o tom uvažovat.

Dalším aspektem při výběru pozemku je svahovitost terénu, který hraje významnou úlohu vzhledem na budoucí finanční nároky. Rovinaté a mírně svahovité pozemky jsou ideálnější na zakládání. Svahovité pozemky je potřeba několikrát upravovat, budovat složité opěrné zdi, terasy, suterén pod celým domem, což někdy nepřiměřeně předraží celou výstavbu.

Vyhledávání stavebního pozemku

Pokud jsme si ujasnili všechny požadavky na pozemek jako i cenu , za jakou jsme ho ochotni koupit, můžeme se pustit do vyhledávání. Doporučujeme dlouhodobější sledování inzerátů - nabídky občanské inzerce, realitních a developerských společností - v inzertních časopisech nebo na internetu např. na stránkách: www.seznam.cz; v sekci firmy.cz , www.google.cz. –zadat klíčové slovo např. stavební pozemky,realitní kanceláře.Rovněž se můžete obrátit na některou z realitních kanceláří ve Vašem regionu nebo využít naše partnery nebo obchodní zástupce. V průběhu několika měsíců se dostanete do „obrazu“, co se nabízí, v jakých lokalitách a v jakých cenách.

Pozemek rozhodně doporučujeme kupovat přes realitní kancelář a ne přes nějaké zprostředkovatele, kde se Vám může stát, že za pozemek sice zaplatíte, ale nekoupíte ho. Nedejte se nachytat na kdejaké supervýhodné nabídky, kde je potřeba ještě dnes složit zálohu. Je to předem na 99,99 % podvod. Pokud pozemek kupujete na inzerát od fyzické osoby, nebo od nesolidní realitní kanceláře, doporučujeme osobně ještě znovu zjistit deklarované vlastnosti pozemku a to hlavně skutečné vlastnictví. Zjistěte si na katastrálním úřadě list vlastnictví (nejlépe v den podpisu kupní smlouvy), věcná břemena a předkupní práva.

Orientujte se raději na solidní realitní kanceláře, které mají (nebo by aspoň měly mít) zjištěny o pozemku všechny informace ohledně výstavby, vlastnictví, infrastruktury. Solidní realitní kancelář rozpoznáte podle kladných referencí, délky působení na trhu a podle toho, zda je členem Asociace realitních kanceláří ČR , která kontroluje dodržování dohodnutých pravidel svých členů. Kontakty na členy najdete na jejich webovské stránce: www.arkcr.cz.

Další možností koupě stavebního pozemku je koupě od developerské společnosti, která v určitých lokalitách organizuje soustředěnou výstavbu. Oproti nevýhodě hromadné výstavby poskytuje v drtivé většině výhodu zasíťování, což ušetří nemalé starosti mnohdy i s neřešitelnými problémy. Pozor na developerské společnosti, které nabízí velmi výhodné pozemky, ale vyhrazují si výstavbu rodinných domů za zamlžených a nejasných podmínek. Je dost pravděpodobné, že v konečném důsledku ten pozemek nebude až takový výhodný, ale právě naopak.

2. INŽENÝRSKÉ SÍTĚ A KOMUNIKACE

Hlavním faktorem ovlivňujícím cenu stavebního pozemku je možnost dostupného napojení na inženýrské sítě s dostatečnými kapacitami, a to hlavně elektřina a dále podle místních podmínek plyn, voda, splašková, dešťová kanalizace, kabelová TV, telefon. Nejdůležitější je elektřina a plyn. Voda se většinou dá získat vyvrtáním vlastní studny a splašky se dají vypouštět do izolované žumpy.

Mnohokrát v inzerci deklarované „VIS“ všechny inženýrské sítě nemusí splnit Vaše očekávání. Je potřeba od všech správců sítí získat písemné souhlasy k napojení uvažované výstavby. Stává se, že elektrické vedení jde přes parcelu, ale souhlas nedostanete, nebo už není dostatečná kapacita, popřípadě se budete muset napojit vlastní přípojkou 200 – 300 m nebo v nejhorším případě na vlastní náklady vybudovat trafostanici! Ještě před inženýrskými sítěmi si ověřte, zda se ve skutečnosti jedná o stavební pozemek v souladu definice stavebního zákona, to znamená, že bude možné vůbec něco postavit a za jakých podmínek, nebo s jakými omezeními. Nezapomínejte, ne každý pozemek je automaticky stavební. Pokud si všechny údaje důkladně sami ještě jednou neprověříte, může se Vám stát, že se stanete majiteli suverénně nejdražší zahrady v širokém okolí. V případě, že máte jakékoliv pochybnosti o možnosti výstavby rodinného domu podle Vašich představ, nebo uvidíte některé inženýrské sítě jako problematické, doporučujeme na koupi pozemku uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě, ve které bude stanoveno, že pozemek se koupí až po vydaní územního rozhodnutí. Na vydání územního rozhodnutí není nutné, aby byl žadatel majitelem pozemku, stačí souhlas majitele. Vydání kladného územního rozhodnutí s umístěním stavby bude podkladem pro uzavření kupně prodejní smlouvy.

První cesta musí vést na stavební úřad. Tam se seznámíte s územním plánem a jeho regulativy, který Vám prozradí, zda na Vámi kupovaném pozemku bude možná výstavba rodinného domu a za jakých podmínek. Když už tam budete, doporučujeme se poinformovat o plánované výstavbě v okolí, aby se Vám náhodou nestalo, že za 5 roků bude Váš rodinný dům ve středu sídliště.
Pozemek, k němuž nejsou přivedeny inženýrské sítě, se jejich výstavbou může značně prodražit. Tato suma může dosáhnout i 1000,- Kč/m2 a více, proto takový pozemek by měl být o tuto sumu lacinější. Bohužel se setkáváme s tím, že na tento fakt prodávající jaksi zapomínají.

Dalším a neméně důležitým faktorem při koupi stavebního pozemku je možnost napojení na veřejnou komunikaci. A nakonec, pro spokojený spánek, doporučujeme provést geologickou sondu a radonový průzkum. Stavba na navážce a také i budování suterénu pod hladinou spodní vody může nečekaně zvýšit finanční nároky na samotnou výstavbu.

Před koupí stavebního pozemku nelitujte vynaložených nákladů a času na zjištění všech okolností, které by Vám mohli nepřiměřeně zvýšit náklady na výstavbu, případně neumožnit plánovanou

3. STAVEBNÍ ZÁKON

V této sekci Vás obeznámíme jak postupovat při vyřizování povolení výstavby rodinného domu. I když doporučujeme tuto bohužel náročnou proceduru přenechat profesionálům z oblasti našich partnerů, pokusíme se Vám v následujících řádcích objasnit etapy postupnosti a průběh tohoto ne jednoduchého procesu. Na vydávání povolení spojených s výstavbou rodinného domu jsou vytvořeny stavební úřady. Základním zákonem pro výkon státní správy na stavebních úřadech je stavební zákon č. Zákon č. 183/2006 Sb.,o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Ve znění:zákona č. 68/2007 Sb. (účinnost od 7. března 2007), zákona č. 191/2008 Sb. (účinnost od 3. června 2008).Veškeré podrobné informace najdete v těchto výše uvedených zákonech a vyhláškách. Uvedeme alespoň ty nejdůležitější části potřebné pro zahájení výstavby.

ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ INFORMACE

Krajský úřad, úřad územního plánování, obecní úřad pověřený pro výkon činnosti pořizovatele a stavební úřad poskytují v rámci své působnosti jako předběžné informace územně plánovací informace o podmínkách využívání území a změn jeho využití, zejména na základě územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace,podmínkách provedení jednoduchých staveb (§ 104 odst. 1) bez předchozího územního rozhodnutí nebo územního souhlasu.
Žadatel o územně plánovací informaci musí v žádosti uvést konkrétní požadavky na informaci v souvislosti se svým záměrem na změnu v území a konkrétní údaje o svém záměru, zejména účel a technické provedení stavby nebo jiného opatření v území.
Poskytnutá územně plánovací informace platí 1 rok ode dne jejího vydání, pokud v této lhůtě orgán, který ji vydal, žadateli nesdělí, že došlo ke změně podmínek.

ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ

Umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv na využití území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak.
Územním rozhodnutím je rozhodnutí o:
umístění stavby nebo zařízení
změně využití území,
změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území,
dělení nebo scelování pozemků,
ochranném pásmu.
Územní rozhodnutí se nevydává pro území, pro které je vydán regulační plán, a to v rozsahu, v jakém nahrazuje příslušná územní rozhodnutí.Stavební úřad může podle správního řádu spojit územní a stavební řízení, jsou-li podmínky v území jednoznačné, zejména je-li pro území schválen územní plán nebo regulační plán.

Se souhlasem dotčeného orgánu může stavební úřad uzavřít se žadatelem veřejnoprávní smlouvu o umístění stavby, o změně využití území a o změně vlivu stavby na využití území, která nahradí územní rozhodnutí.

Rozhodnutí o umístění stavby

Rozhodnutí o umístění stavby vymezuje stavební pozemek, umisťuje navrhovanou stavbu, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu

Účastníky územního řízení jsou minimálně

žadatel,
obec, na jejímž území má být požadovaný záměr uskutečněn.

Žádost o vydání územního rozhodnutí
Žádost o vydání územního rozhodnutí obsahuje kromě obecných náležitostí základní údaje o požadovaném záměru a identifikační údaje pozemků a staveb.

K žádosti žadatel připojí doklady prokazující jeho vlastnické právo rozhodnutí dotčených orgánů podle zvláštních právních předpisů stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury,

Doba platnosti územního rozhodnutí
Územní rozhodnutí o umístění stavby, změně využití území, změně stavby a o dělení nebo scelování pozemků platí 2 roky ode dne nabytí právní moci, nestanoví-li stavební úřad v odůvodněných případech lhůtu delší

OHLÁŠENÍ STAVBY

Ohlášení stavebnímu úřadu vyžadují

Mimo jiné i stavby pro bydlení a pro rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím
Ohlášení stavby obsahuje údaje o stavebníkovi, o pozemku, ohlášené stavbě, jejím rozsahu a účelu, o způsobu a době provádění stavby a její jednoduchý technický popis.
U staveb uvedených v § 104 odst. 2 písm. a) až d) St. Zákona se k ohlášení dále připojí projektová dokumentace. Projektová dokumentace se připojuje minimálně ve dvojím vyhotovení.
Náležitosti ohlášení a obsah a rozsah projektové dokumentace u staveb uvedených v § 104 odst. 2 písm. a) až d) stanoví prováděcí právní předpis.

STAVEBNÍ ŘÍZENÍ

Účastníkem stavebního řízení je např.stavebník, vlastník stavby, na níž má být provedena změna či udržovací práce, vlastník pozemku, na kterém má být stavba prováděna, není-li stavebníkem,
vlastník sousedního pozemku nebo stavby na něm, může-li být jeho vlastnické právo navrhovanou stavbou přímo dotčeno, ten, kdo má k sousednímu pozemku právo odpovídající věcnému břemenu, může-li být toto právo navrhovanou stavbou přímo dotčeno.

Žádost o stavební povolení

Obsahuje kromě obecných náležitostí základní údaje o požadovaném záměru a identifikační údaje o pozemcích a stavbách.
K žádosti stavebník připojí:
např. doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí, projektovou dokumentaci, plán kontrolních prohlídek stavby,závazná stanoviska, popřípadě stanoviska nebo jiné doklady vyžadované zvláštními právními předpisy.
Projektová dokumentace se předkládá ve dvojím vyhotovení, a není-li obecní úřad v místě stavby stavebním úřadem, vyjma staveb v působnosti vojenských a jiných stavebních úřadů, předkládá se trojmo. Pokud stavebník není vlastníkem stavby, připojuje se jedno další vyhotovení.

STAVEBNÍ POVOLENÍ

Ve stavebním povolení stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby, a pokud je to třeba, i pro její užívání, a rozhodne o námitkách účastníků řízení.Podle potřeby stanoví, které fáze výstavby mu stavebník oznámí za účelem provedení kontrolních prohlídek stavby; může též stanovit, že stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu.
Po dni nabytí právní moci stavebního povolení stavební úřad zašle stavebníkovi jedno vyhotovení ověřené projektové dokumentace spolu se štítkem obsahujícím identifikační údaje o povolené stavbě pokud není stavebníkem.
Stavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nebyla zahájena do 2 let ode dne, kdy nabylo právní moci. Dobu platnosti stavebního povolení může stavební úřad prodloužit na odůvodněnou žádost stavebníka podanou před jejím uplynutím. Podáním žádosti se staví běh lhůty platnosti stavebního povolení.
Obsahové náležitosti stavebního povolení a štítku s identifikačními údaji stanoví prováděcí právní předpis.


Zkrácené stavební řízení

Uzavře-li stavebník s autorizovaným inspektorem smlouvu o provedení kontroly projektové dokumentace pro stavbu, kterou hodlá provést, může takovou stavbu pouze oznámit stavebnímu úřadu, jestliže byla opatřena souhlasná závazná stanoviska dotčených orgánů a vyjádření osob, které by byly účastníky stavebního řízení (§ 109 .Stavebník k oznámení stavby připojí projektovou dokumentaci
Autorizovaný inspektor certifikátem stvrzuje, že ověřil projektovou dokumentaci a připojené podklady z hledisek uvedených v § 111 odst. 1 a 2 a že navrhovaná stavba může být provedena. Na projektové dokumentaci tuto skutečnost vyznačí, uvede své jméno a příjmení, datum vydání certifikátu a opatří ji svým podpisem a razítkem se státním znakem České republiky. K certifikátu připojí návrh plánu kontrolních prohlídek stavby, závazná stanoviska dotčených orgánů a vyjádření osob, které by byly účastníky stavebního řízení (§ 109).

KOLAUDACE

Stavebník je povinen oznámit stavebnímu úřadu záměr započít s užíváním stavby nejméně 30 dnů předem.S užíváním stavby pro účel, k němuž byla stavba povolena, může být započato, pokud do 30 dnů od oznámení stavební úřad rozhodnutím, které je prvním úkonem v řízení, užívání stavby nezakáže užívání stavby podle § 120 odst. 1, popřípadě se žádostí o vydání kolaudačního souhlasu, dokumentaci skutečného provedení stavby, pokud při jejím provádění došlo k nepodstatným odchylkám oproti vydanému stavebnímu povolení, ohlášení stavebnímu úřadu nebo ověřené projektové dokumentaci

Vzorové tiskopisy na žádosti o územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudaci a další najdou naši zákazníci v "Zákazníckém servisu“