Realizace

1.VÝBĚR ZPŮSOBU VÝSTAVBY RODINNÉHO DOMU

Ještě před zakoupením projektové dokumentace si promyslete, jaký způsob realizace rodinného domu si zvolíte.

Pokud se rozhodnete o výstavbu “na klíč”, doporučujeme objednat projektovou dokumentaci v 6 – 8 vyhotoveních “paré”.

Způsob výstavby rodinného domu je daný především finančními, časovými a odborně zdatnými možnostmi stavebníka. Připouštíme, že pokud je stavebník odborně zdatný, je možné v případě svépomocné výstavby ušetřit hlavně na ceně stavebních prací, kterou by jinak stavebník musel zaplatit stavební firmě. Musí si být vědom toho, že pokud není v této oblasti profesionální řemeslník a neovládá dokonale stavební profese, provede tyto práce s daleko vyšší časovou náročností a v takovém případě je nutné zvážit, či si stavebník za tuto dobu vydělá víc peněz v práci než ušetří. I tak se stavebník nevyhne dílčím odborným dodávkám, jako jsou elektřina, vytápění, plyn apod. V takovém případě bere na sebe zodpovědnost neodborného převzetí uvedených dodávek a nemá možnost získat záruku za stavbu jako celek.

Hlavní výhodou svépomocné výstavby je možnost kdykoliv stavbu přerušit a reagovat tak pružně na možnosti jejího financování. Pokud stavebník není odborně zdatný, nebo jeho pracovní zatížení nedovoluje časté pracování na stavbě a naopak jeho možnosti financování rodinného domu jsou dobré, doporučujeme dát postavit dům stavební firmě na klíč. Tento způsob samozřejmě kromě vyšší ceny má i několik výhod. Obvykle rychlou realizaci výstavby, vyšší kvalitu provedení odborných stavebních prací, možnost získat záruku na celou stavbu, obvykle 32 – 60 měsíců..

Dalším v poslední době častým způsobem realizace stavby je kombinace těchto způsobů, popřípadě manažerským způsobem řídit menší subdodavatelské firmy a řemeslníky od hrubé stavby až po ukončení. V tomto případě je nutný, pokud nejste odborník v oblasti, velmi kvalifikovaný stavební dozor, který dohlédne na kvalitu a převezme jednotlivé práce.

Drtivá většina stavebních firem, které dnes poskytují stavbu na klíč ji i tak neudělají celou vlastními zaměstnanci a většinou všechny profese objednávají a nadsadí jejich cenu tak, aby jim zůstala tzv. manažerská nebo obstaravatelská přirážka, která se pohybuje od 10 – 20% a někdy i více. Pokud jste odborník, nebo máte výborný stavební dozor, máte dostatek času a pevné nervy, tyto peníze můžou být Vaše.

2. VÝBĚR STAVEBNÍ FIRMY

Po správném výběru pozemku a výběru domu, stojíte před třetí nejtěžší úlohou, a to je výběr dodavatele stavby na klíč. V současné době je nepřeberné množství stavebních firem, které realizují stavby rodinných domů, od velkých stavebních společností, až po drobné živnostníky, kteří podnikají na základě živnostenského listu.

Nejvhodnější způsob je výběr stavební společnosti na základě výběrového řízení. Naše společnost Vám dodá vícero (paré) projektové dokumentace rodinného domu. Vybraným dodavatelům (min. třem), zašlete po jednom paré se žádostí o vypracování cenové a termínové nabídky na realizaci rodinného domu na klíč. V nabídce žádejte uvést nejen cenu a konečný termín, ale i platební podmínky a co je velmi důležité, nabízenou záruku za celé dílo. V současnosti se záruky solidních firem pohybují mezi 36 – 60 měsíci. Firma, která Vám bude nabízet záruku 18 měsíců má asi problémy s kvalitou provedených stavebních prací. Pozor na nejnižší cenové nabídky, velmi často se stává, že firma, která je v problémech dá nejnižší cenovou nabídku, kterou potom nedodrží, nebo dílo nedokončí, což Vám přinese nemalé problémy. Je velmi praktické si s nabídkou vyžádat od stavební firmy reference na všechny stavby, které realizovala za poslední 2 roky (solidní firma s tím nebude mít problém) a namátkově si promluvte s minimálně třemi předcházejícími stavebníky , jak byli spokojní se stavební firmou při výstavbě svého domu. Uvidíte, že v mnohých případech budete poslouchat pravý opak toho, co Vám sliboval zástupce firmy. Nebuďte však zklamaný, solidních stavebních společností je dnes už dostatek, proto je výběru stavební společnosti třeba věnovat patřičný čas. Prověřte si z co nejvíce zdrojů solidnost stavební společnosti, její momentální finanční situaci, počet stálých zaměstnanců a případně dobu působení na trhu. S firmou, která působí 5 roků na trhu, ale za ten čas už třikrát měnila název a IČO, asi nebude všechno v pořádku. Firma, která v platebních podmínkách vyžaduje zálohu víc než 50% a nemusí to být dodavatel celé stavby na klíč, ale subdodávka některých menších dodávek, má většinou zlé zkušenosti s kvalitou své práce, nebo většinou jí zákazníci zřejmě nechtějí doplatit, proto si už zálohou chtějí vykrýt aspoň svoje náklady.

Každá solidní stavební firma už dnes staví za svoje peníze a po určitých etapách vyfakturuje prostavěné práce. Faktura musí obsahovat nejen konečnou cenu, ale i podrobný soupis vykonaných prací, podepsaný stavebním dozorem. Etapy jednotlivých prací a cenu za každou etapu je zapotřebí dohodnout ve smlouvě o dílo. Nejlepší je dohodnout etapy podle jednotlivých fází výstavby rekapitulace rozpočtu jako např.: zemní práce, základy, svislé konstrukce přízemí, vodorovné konstrukce nad přízemím, svislé konstrukce poschodí, krov, atd. Stavební společnost, která staví za svoje peníze, prokazuje solventnost. Pokud jste si vybrali stavební společnost ve výběrovém řízení, věnujte pozornost sepsání řádné smlouvy o dílo, kde je nutné přesně specifikovat předmět díla nejlepší rozsáhlou přílohou, kde jsou podrobně specifikované všechny položky, které se týkají předmětu díla. Aby zbytečně nedocházelo k rozporům co bylo a co nebylo předmětem smlouvy, ještě lepší je dát do přílohy projektovou dokumentaci, která obsahuje všechny materiály, technické postupy jako i řešení všech detailů.

Velmi častým obchodním trikem nesolidních stavebních společností je, že Vám vypracují položkový rozpočet, který dají jako přílohu předmětu smlouvy o dílo. Myslíte si , že cena je výborná , je tam položkový rozpočet , všechno je v pořádku. Vyberete si tuto firmu a nakonec zjistíte, že se objevují stále další a další práce, které stavební společnost poněkud zapomněla dát do položkového rozpočtu, nebo tato položka z nekompletního projektu nebyla dostatečně jasná, tak ji tam nedali. A nakonec Vám firma doúčtuje všechny položky, které nebyly v položkovém rozpočtu, takže v předmětu smlouvy a Vy zjistíte, že ta výborná cena je ve skutečnosti nejvyšší ze všech předcházejících nabídek výběrového řízení. Dalším trikem velmi často používaným, jsou práce navíc. Určitě se během realizace každé stavby vyskytnou. Je zapotřebí uvést do smlouvy , že cena za práce navíc se dohodne předem písemným způsobem dodatkem ke smlouvě a až potom se mohou realizovat. Pokud to neuděláte, nebudete se stačit divit, jak stavební společnost poněkud podraží.

Velmi důležité je přesně specifikovat způsob odevzdání a převzetí díla, odstranění případných vad a nedodělků , uvést reklamační lhůtu a přesný způsob realizace reklamací, včetně doby na odezvu. V zahraničí je běžný způsob poslední splátku cca 5 – 10% uložit na bankový akreditiv po dobu garance stavby a v případě oprávněné reklamace a nenastoupení na opravu v dohodnutém čase, může majitel objednat jinou firmu na odstranění závady a banka ji po předložení dokladů vyplatí ze zadržené sumy. Pokud se nevyskytnou žádné reklamace, banka po uplynutí garance poukáže celou sumu na účet stavební firmy. U nás se s takovým solidním přístupem řešení reklamací střetáváme bohužel jen zřídka.

Stejně tak nesmíte zapomenout zahrnout do smlouvy, kdo bude platit poplatky za stavební proud a vodné jako i pojištění stavby. Smlouva o dílo může mít velmi hodně specifikací, proto je zapotřebí, aby ji vypracoval právník, který má v této oblasti praxi. Bohužel při dnešní vymahatelnosti práva Vás žádná jakákoli dobrá smlouva nemusí zachránit od soudního sporu, který i když za několik roků vyhrajete, ještě nemusí znamenat, že máte vyhráno. Proto je zapotřebí ke smlouvě o dílo , jako i k výběru dodavatele stavby přistupovat maximálně zodpovědně.